ผู้ว่าฯ ธปท. "วิทัย รัตนากร" เตรียมพิจารณาขยายเวลาผ่อนคลายมาตรการ LTV ออกไปอีก 1 ปี จากเดิมสิ้นสุด มิ.ย. 69 นี้ หลังพบตลาดอสังหาริมทรัพย์เผชิญวิกฤต ที่อยู่อาศัยล้นตลาด บ้านค้างสต็อกเพียบ สวนทางดีมานด์ลดจากกำลังซื้อหายจากกลุ่มต่างชาติ และพฤติกรรมคนรุ่นใหม่ที่เปลี่ยนจากซื้อเป็นเช่าแทน

นายวิทัย รัตนากร ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดผยถึง ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ว่า ขณะนี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญ “วิกฤตเชิงโครงสร้าง” จากภาวะอุปทานส่วนเกิน โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งมีสินค้าค้างสต็อกสะสมจำนวนมาก ท่ามกลางกำลังซื้อที่ฟื้นตัวช้าและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญ

ปัจจุบันพฤติกรรมคนรุ่นใหม่จำนวนมากเลือก “เช่าแทนซื้อ” แม้ภาระค่าใช้จ่ายรายเดือนใกล้เคียงกัน เนื่องจากมองเห็นความคุ้มค่าและความคล่องตัวมากกว่า ต่างจากคนรุ่นก่อนที่ให้ความสำคัญกับการมีบ้านเป็นของตนเอง รวมถึงดีมานด์ของกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติที่หดหายส่งผลให้ดีมานด์ซื้อที่อยู่อาศัยหายไปจำนวนมาก

ขณะเดียวกัน ปัญหา “อสังหาริมทรัพย์ตกรุ่น” หรือ Property Obsolescence กลายเป็นอีกแรงกดดันสำคัญ โดยที่อยู่อาศัยจำนวนมากเริ่มถูกมองว่าล้าสมัยหลังผ่านไปประมาณ 7 ปี ทั้งด้านการออกแบบ ฟังก์ชัน และสภาพอาคาร ทำให้การซื้อขายต่อในตลาดมือสองทำได้ยากขึ้น ผู้บริโภคจึงหันไปเลือกโครงการใหม่มากกว่า ส่งผลให้สต็อกเดิมระบายออกได้ช้า

สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยราคา 0 – 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นฐานใหญ่ของตลาด กลับกลายเป็นกลุ่มที่เปราะบางที่สุด จากภาวะสินค้าล้นตลาดระดับหลักแสนยูนิต แม้จะเริ่มลดลงบ้าง แต่ยังไม่เพียงพอจะสร้างสมดุลใหม่ได้ ประกอบกับเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวไม่ทั่วถึง ทำให้ความต้องการซื้อหดตัวต่อเนื่อง

ซึ่งปัญหาดังกล่าวไม่สามารถแก้ไขได้ด้วยมาตรการใดมาตรการหนึ่ง หรือเป็นภาระของธนาคารแห่งประเทศไทยเพียงลำพัง แต่เป็นปัญหาเชิงโครงสร้างที่ต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ สถาบันการเงิน และผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยต้องยอมรับความจริงของตลาดที่เปลี่ยนไป และปรับนโยบายให้สอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภค

ดังนั้นในเชิงนโยบายการจัดการสต็อกส่วนเกิน โดยเฉพาะในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เป็นโจทย์เร่งด่วน ควบคู่กับการส่งเสริมตลาดเช่า การพัฒนาและรีโนเวทโครงการเก่า รวมถึงการพยุงเสถียรภาพทางการเงินของผู้ประกอบการ โดยเฉพาะบริษัทจดทะเบียนที่มีภาระการต่ออายุหุ้นกู้ท่ามกลางภาวะตลาดที่ไม่เอื้ออำนวย

ส่วนมาตรการผ่อนปรน LTV (Loan to Value) อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันที่กำลังจะหมดอายุในเดือนสิ้นเดือนมิถุนายน 2569 นั้น นายวิทัย กล่าวว่า ธปท.เปิดรับการทบทวนนโยบาย หากข้อมูลสะท้อนความเสี่ยงในระบบลดลง แต่การตัดสินใจต้องตั้งอยู่บนหลักความรอบคอบ หากสถานการณ์เปลี่ยน ก็พร้อมปรับให้เหมาะสม โดยยึดหลัก ไม่สร้างความเสี่ยงใหม่ และไม่ซ้ำเติมปัญหาเดิม หรือปัญหาหนี้เสียในอนาคต ขณะนี้คณะทำงาน ธปท. อยู่ระหว่างการพิจารณา และมีแนวโน้มที่จะขยายเวลาผ่อนคลายมาตรการ LTV ออกไปอีก 1 ปี

"การบังคับใช้เกณฑ์ LTV ไม่ใช่มาตรการลงโทษผู้ซื้อบ้าน ไม่ได้มีเป้าหมายชะลอธุรกิจ แต่เป็นการปรับโครงสร้างตลาด ให้เติบโตบนฐานที่ยั่งยืน ลดความเสี่ยงจากการเก็งกำไรและการก่อหนี้เกินตัว ไม่สร้างฟองสบู่ ไม่ทิ้งภาระหนี้ไว้ในระบบ ทั้งนี้หากภาคอสังหาฯ ปรับตัวไปสู่การพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง และโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนไป ตลาดจะมีเสถียรภาพมากกว่าในระยะยาว"

อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวอย่างยั่งยืนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้ขึ้นอยู่กับการผ่อนคลายมาตรการ LTV เพียงอย่างเดียว ต้องอาศัยการฟื้นรายได้ของครัวเรือน ที่ปัจจุบันประสบปัญหาเรื่องหนี้ครัวเรือนในระดับที่สูง และความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจในภาพรวม ถ้ารายได้ไม่เติบโต ต่อให้กู้ได้ง่ายมากขึ้น คนก็ไม่กล้าซื้อบ้าน เพราะยังไม่เกิดความมั่นใจในอนาคต